地籍“升维” 重构未来——厦门市地下空间分层确权登记工作侧记

■ 本报记者 陈静莹 通讯员 颜 妍 李彬钰

扫描证书内页的二维码，地铁站厅、站台、地下区间的三维立体模型跃然屏上，空间边界清晰可辨。8月10日，我省首本三维不动产权证书暨轨道一号线不动产权证在厦门发出。这本三维不动产权证书的落地，标志着厦门不动产调查登记实现“升维”，地下空间分层确权登记工作试点取得关键性突破，我省城市地籍管理迈向“立体时代”。

锚定痛点 厘清地下空间“模糊账”

近年来，随着城市地铁、综合管廊等重大项目陆续落地，地下空间竖向分层、上下交错的场景越来越多，传统二维地籍调查只记录平面坐标，无法精准界定垂直方向的空间范围，难以满足地下空间分层管理的现实需求。

要破解地下空间“看不见、摸不着、辨不清”的权属痛点，三维地籍调查是核心技术路径。在二维平面坐标基础上增加垂直维度，通过构建地下空间三维数据模型，可以精准记录每一层空间的立体界址、体积范围、层高以及与相邻空间的相对位置关系。“好比把俯拍的平面图，变成了直观的3D透视图，每一立方米空间的边界与归属，都能明明白白。”厦门市自然资源和规划局调查登记处处长蔡冠青这样解释。

作为厦门客流量最大的轨道交通骨干线，地铁1号线地下站点密布、隧道交错纵横，空间结构复杂，权属界定难度大。其中，中山公园站、将军祠站及两站间的盾构区间（即地铁隧道，以下简称“两站一区间”）位于中心城区，集商业、居住与公共空间为一体，是典型的高密度土地综合开发区域。2026年，厦门局组建工作专班，以“两站一区间”为试点，逐步探索出一条适合当地实际的三维地籍调查与分层确权登记解决方案，让原本模糊的地下构筑物，变成权属清晰、边界分明的“立体不动产”。

创新机制 啃下三维确权“硬骨头”

要确权，先立规。厦门局结合地铁1号线前期用地与规划审批实际，以“单站点、单区间分别设立不动产单元”为核心原则，从源头厘清权属边界。

在宗地设置方面，创新地将单站点的地表、地下用地合并为一宗结建式宗地，权利方式设定为地表；两个站点之间的地下区间用地单独设宗，权利方式设定为地下。在定着物划分方面，地铁单站点的地表出入口、地下站厅、风井等附属设施合并为一个不动产单元，单区间的盾构隧道则单独作为构筑物单元。这样既保留车站功能的完整性，又兼顾不同建（构）筑物的属性差异，也为后续增设地下连通通道等变更调查预留空间。

同时，该局还在不动产登记簿中新增空间位置、竖向范围、三维坐标等立体要素，市测绘与基础地理信息中心则依托多年“多测合一”改革积累的数据优势，直接复用试点项目原有的竣工规划条件核实测量成果数据搭建三维模型，仅对局部高程数据做补充测绘，内业为主、外业补充，真正实现“一测多用”。

“我们给项目编制了专属宗地代码，统筹规划了全市所有轨道交通线路的宗地号。”该中心地籍海籍调查科科长庄惠民介绍，根据轨道交通线路的唯一性和可辨识性，在全市轨道交通各站点、区间的19位代码中，代码的前14位数字统一，后5位数字根据线路号和站点顺序区分。这样一来，部分站点、区间跨行政区划的编码难题就解决了，节省字段资源，满足建（构）筑物实体模型的数据需求，还一次性完成全市所有轨道交通线路的不动产单元号预编，节省一个月的时间和十几万元的成本。

在三维空间划分上，该局还提出“最小必要”原则。庄惠民打了个形象的比方：“三维建（构）筑物就像酒瓶，而三维宗地立体空间就像酒瓶外的包装盒，可以刚好完整包裹住三维建（构）筑物。”宗地三维坐标的长宽依据已批红线平面图确定，高度数据则从建（构）筑物实体模型中提取，以确保三维空间既能完整容纳建（构）筑物，又做到边界最小、不挤占相邻宗地空间，有力保障竖向分层项目权利的唯一性与可区分性。

凭借精准的三维测绘成果，审批部门可直接出具规划确认意见，明确用途分类、空间范围、竖向分层等核心指标，形成“分层规划—分层设权—分层供应—分层登记”的全流程管理闭环，为后续完善分层供地制度打下坚实基础。

释放效能 打造立体地籍“新范式”

对企业和群众来说，这套成果运用后，最直观的变化就是查档更方便直接了。

在原有地籍图在线查询渠道基础上，厦门局再开发三维宗地图与产权体的在线查看和下载功能，每个三维不动产单元都有专属二维码，扫码或录入代码就能在线查看三维宗地图和三维立体模型，实现360度旋转、缩放、拉伸等交互操作，产权附图从“平面投影”升级成了精准的“立体画像”。

此外，该局结合当地实践与分层供地、分层登记需求，参考国家标准规程和其他地方经验，系统编制了全套“房地一体”不动产三维宗地图、界址图和单元图样例，构建动态三维产权体的标准范式。针对盾构区间这类线状构筑物的特点，该局依据地籍数据库标准，编制线状构筑物产权测绘成果报告样式，未来可复制推广到地下管廊、大型桥梁、高架桥、空中连廊、隧道等各类线状构筑物的三维地籍调查中。

“这套成果能为‘规、批、供、用’等自然资源全链条管理业务提供精准的空间属性数据，支持跨部门业务协同，让城市空间治理更精细。未来还有望增加多条件模糊检索，一键定位对应的立体产权单元。”厦门市轨道集团相关负责人表示。

从平面到立体，从模糊到清晰，三维地籍调查不仅破解了地下空间分层确权的现实难题，更为城市地下空间集约高效利用、盘活存量资产打开了新的想象空间。随着试点经验逐步推开，厦门的“立体地籍”将为我省城市高质量发展持续注入新的空间动能。